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开年就疯狂!房企扎堆发债,8天收割580亿

网络 2020-01-11

[摘要] 在房企批量发债背后的依然是财务压力,恒大研究院报告显示,2019年房企有6.1万亿元债务兑付,而2020年和2021年分别有5.9万亿元和3.4万亿元。

文/时代财经 黄银桥

过去一年房企严得密不透风的融资通道,随着新一年的到来终于出现了些许放松。

1月10日,建业地产对外发行一笔2亿美元的优先票据,票面利率7.25%。这家河南房企并不是第一个受惠者。据时代财经不完全统计,1月3日至1月10日8天内,已经有22家房企披露了28笔融资计划,其中17笔境外融资,11笔为境内融资,融资总额达到了580亿元。与此同时,部分房企的境外融资成本也创下新低,达到3.375%。

“当前是一个很好的融资窗口期。”阳光城执行副总裁吴建斌认为,成本低、期限长、市场买债气氛不错是目前房企扎堆发债的主要原因。

在房企批量发债背后的依然是财务压力,恒大研究院报告显示,2019年房企有6.1万亿元债务兑付,而2020年和2021年分别有5.9万亿元和3.4万亿元。

房企开年扎堆发债

2020年海外发债大幕由禹洲地产开启。禹洲地产在1月6日与中银国际、汇丰银行、摩根大通、摩根士丹利等机构订立购买协议,发行于2026年到期的6.45亿美元优先票据,年利率7.375%。

此后,包括碧桂园、龙湖、中骏、旭辉、融创、正荣等13位同行都相继公布了海外发债计划,其中碧桂园、龙湖更是一口气发行了两笔美元票据。

碧桂园的美元票据还得到了董事局主席杨国强和总裁莫斌的加持。由杨国强直接全资拥有的励国集团已购买了8000万美元的2030年1月票据,莫斌则购买了200万美元的2027年1月票据及200万美元的2030年1月票据。这是继去年9月发行的一笔5亿美元优先票据后,杨国强和莫斌再次购买自家债券。

期限长、成本低是房企这轮海外发债的明显特点。

从已公布的数据来看,龙湖已经把时限拉长到了十二年,刷新了民营企业海外债“最长期限”纪录。此外,五年以上的优先票据占比超过了一半,较以往普遍五年的期限明显拉长。

更重要的是,这些境外债券的成本也降低了。据时代财经观察,目前发债的房企,年利率基本都比去年要低。

如碧桂园去年9月发行的5亿美元优先票据,年利率为6.15%,今年1月的则为5.125%;龙湖去年9月的8.5亿美元优先票据年利率为3.95%,今年1月的为3.375%;旭辉去年7-10月发行的三笔美元优先票据,年利率最低也要6.45%,而最新发行的则降低到了6%……

“期限变长,成本还降低了,这是一个很大的利好,房企可以趁机置换掉高息债务,调整债务结构。”一位TOP50房企的财务负责人在1月9日向时代财经表示。

除了境外市场,国内的债券市场同样热闹。据时代财经不完全统计,1月3日-1月8日期间,一共有11家房企进行了境内融资。相较于海外债,境内债的融资成本更低,但期限也明显更短。

前述财务负责人表示,这其实是境内债的正常情况,一直以来境内债期限都比较短,但利率整体比境外债低。

融资窗口期开启

期限长、成本低之外,目前境外资本市场对于中国房地产债券的追捧也成为了今年1月以来房企争相发债的重要原因。

该TOP50房企财务负责人对时代财经表示,目前国际金融市场的资金很多,但很多国家的国债都出现了负利率,这对于房企发债是一个利好,尽管房企现在海外债年利率已经降低,但对于负利率的国债来说,前者显然是一个更好的选择。另一方面,调控之下,中央对房企发海外债的额度是有控制的,这导致了中国房地产海外债券供不应求。

据了解,目前日本、欧洲的债券已经出现了负利率,美国虽然还不在列,但有不少分析都认为,美国跌入负利率只是时间问题。美国总统特朗普在去年9月时也曾公开表示,为了提振经济增长,美联储应该将利率调低至0,甚至是0位下方,即负利率。

德意志银行去年8月发布的一则数据显示,全球负收益率债券总额已达到15万亿美元,占全球所有政府债券比例高达25%。

吴建斌认为,中国房企良好的业绩表现也给了国际资本市场充足的信心。“国内房地产企业陆续公布了全年销售业绩,销售很不错,都有良好表现,预示未来结算利润及还本付息没有问题,让境外债券投资人信心满满。”

早前,标普全球评级董事总经理兼亚太区企业评级主管李国宜也表示,受中美贸易摩擦拖累,现时大部分违约的企业主要来自零售消费业和制造业,而房地产过去10年违约率维持低水平。

种种因素加持下,吴建斌及上述TOP50房企财务负责人均认为,当前是一个很好的融资窗口期。同时,两人也认为,2020年融资环境会较2019年有所放松。

“2019年是历史上最严苛的一年,相信2020年不会再这么严下去。国家提出‘三稳’——稳地价、稳房价、稳预期,说明国家并不期望房价下跌。有鉴于此,只有让货币相对宽松,才能实现。”吴建斌表示。

而该TOP50房企财务负责人则表示,相信2020年的海外债市场都会维持现在这种状态。但他同时强调,融资环境放松,并不代表会像以往那样一下子放开,而是稳中有松,现在虽是海外债的窗口期,但中央也是严格把控额度,包括境内债也一样,放松主要目的还是为了帮房企解决债务问题。

鉴于融资环境整体还是偏紧,该负责人表示,不会因为海外债窗口期的带来而加大发债力度,现阶段还是以降杠杆为主,而不是加杠杆。

吴建斌亦指出,阳光城将密切关注市场变化,只要有条件,境外发债、境内发债都要进行。一方面调长短债结构,另一方面把融资成本降下来。



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